Zakup nieruchomości to ważna życiowa decyzja, która wiąże się z zainwestowaniem dużych środków, zwłaszcza w obecnych czasach, kiedy ceny nieruchomości poszybowały do niebotycznych kwot. Powinna być to decyzja przemyślana, poparta weryfikacją lokalnego rynku nieruchomości, tak aby kupujący nie żałował zakupu.
Pojawia się jednak pytanie, co w sytuacji, kiedy kupujący dołoży ze swojej strony należytej staranności, ale rzeczywistość okaże się inna niż ta ubrana w piękne słowa przez dewelopera czy dokumentację projektową? W niniejszym artykule odpowiemy na pytanie, jakie prawa ma kupujący, który zawarł umowę deweloperską, ale deweloper nie dopełnił swoich zobowiązań i chciałby od tej umowy odstąpić bezkosztowo.
Czym jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, czy ma obwarowane ?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej możemy podzielić na ustawowe prawo odstąpienia uregulowane w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), a także na umowne prawo odstąpienia. Istotą prawa odstąpienia jest traktowanie umowy tak, jakby nigdy nie została zawarta strony mają wówczas obowiązek zwrócić sobie to, co dotychczas wzajemnie świadczyły.
Choć ustawodawca chroni kupujących przed naruszającymi ich prawa działaniami dewelopera, jest to zamknięty katalog sytuacji, w których kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej bez uszczerbku finansowego. Zawsze wiąże się to z brakiem realizacji obowiązków nałożonych na dewelopera.
Pamiętajmy również, że na kupującego zostały nałożone obwarowania, które musi spełnić, aby odstąpienie było skuteczne. Pierwsze z nich to podjęcie działań w określonych terminach, które omówimy w dalszej części artykułu. Drugie to forma odstąpienia, co najmniej pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym. Pismo skierowane do dewelopera musi zawierać przyczynę odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz zgodę kupującego na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności z księgi wieczystej.
Umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny nie spełniają warunków ustawowych – czy to podstawa do odstąpienia od umowy?
W art. 43 ustawy deweloperskiej ustawodawca szczegółowo wskazał przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Pierwsze pięć przesłanek wiąże się z nieprawidłową konstrukcją umowy deweloperskiej oraz nieprawidłowościami związanymi z prospektem informacyjnym.
Choć dla wielu kupujących w gąszczu formalności związanych z zakupem nieruchomości prospekt informacyjny może wydawać się mniej istotnym dokumentem, warto zmieniać to mylne postrzeganie. Prospekt informacyjny to szczegółowy dokument dotyczący nie tylko budowanej inwestycji i jej standardu, ale również dewelopera i jego sytuacji ekonomicznej.
Kupujący muszą pamiętać, że jeśli prospekt informacyjny nie spełnia wymogów ustawowych, deweloper go nie doręczył albo zawiera informacje niezgodne ze stanem faktycznym, przysługuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Kluczowe jest przy tym zachowanie terminu 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.
Odstąpienie od umowy jako forma nacisku na dewelopera, który w terminie nie realizuje obowiązków ustawowych i umownych
Zgodnie z umową, deweloper zobowiązuje się przenieść na nabywcę prawo wynikające z tej umowy w określonym terminie dla kupujących jest to fundament zawartego kontraktu. Jeśli deweloper nie czyni tego w terminie, kupujący ma prawo odstąpić od umowy, wcześniej wyznaczając deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin.
Kupujący ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej także wtedy, gdy deweloper nie ma zgody banku (wierzyciela hipotecznego) na to, aby po zapłaceniu całej ceny mieszkanie zostało przekazane bez obciążeń i przepisane na kupującego.
W takiej sytuacji kupujący może zrezygnować z umowy deweloperskiej w ciągu 60 dni od jej podpisania.
Wpływ rachunku powierniczego na ważność umowy deweloperskiej
Kolejna podstawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej dotyczy mieszkaniowego rachunku powierniczego, który służy ochronie kupujących. Na ten rachunek wpłacane są kolejne części ceny za nieruchomość.
Jeśli taki rachunek nie został utworzony albo kupujący nie został poinformowany o zmianie banku, który go prowadzi, kupujący ma pełne prawo odstąpić od umowy deweloperskiej.
Odstąpienie od umowy a wady istotne lokalu
Ostatnia grupa przesłanek dających kupującemu prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej odnosi się do wad istotnych lokalu. Choć ustawa nie definiuje pojęcia wad istotnych, możemy przyjąć, że będziemy mieli z nimi do czynienia m.in. kiedy lokal jest niezgodny z projektem (np. liczba pomieszczeń), występuje duże zawilgocenie tynków czy wady konstrukcyjne budynku.
W takiej sytuacji, kiedy deweloper nie usunie stwierdzonych wad istotnych, kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przepisy nie wskazują konkretnych terminów na odstąpienie, gdyż każdorazowo kierować się należy terminami ustawowymi na usunięcie konkretnej wady.
Dodatkowe warunki odstąpienia uregulowane w umowie deweloperskiej – czy to powszechna praktyka deweloperów?
W sytuacji, kiedy ustawodawca obszernie wymienił przesłanki uprawniające kupującego do odstąpienia od umowy deweloperskiej, mogłoby się wydawać, iż deweloperzy nie będą skorzy do zawierania dodatkowych przesłanek w umowach deweloperskich. Jednakże dzięki działaniom Prezesa UOKiK standardem stało się obecnie zawieranie w umowach deweloperskich prawa do odstąpienia, gdy zmieni się cena lokalu ze względu na zmianę wysokości stawki podatku VAT, a także gdy różnica ceny będzie wynikać z powykonawczych pomiarów odbiegających od założeń projektowych często ze wskazaniem konkretnej wartości procentowej, np. różnicy pomiarów powyżej 2%.
Choć odstąpienie od umowy deweloperskiej wydaje się prostą instytucją, w realnym życiu pojawiają się liczne problemy i wątpliwości interpretacyjne. Deweloperzy często nie są skorzy do uznania niedociągnięć i starają się interpretować przepisy prawa na swoją korzyść. Często nieodzowna okazuje się pomoc kancelarii prawnej, która zadba o zabezpieczenie interesów kupującego.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny?
Nie. Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe wyłącznie w przypadkach ściśle określonych przez ustawę deweloperską lub przewidzianych w samej umowie. Kupujący musi wskazać konkretną przyczynę odstąpienia, a pismo musi mieć formę co najmniej pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym.
Ile czasu ma kupujący na odstąpienie od umowy deweloperskiej?
Termin zależy od podstawy odstąpienia. W przypadku nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym wynosi 30 dni od zawarcia umowy, przy braku zgody wierzyciela hipotecznego – 60 dni, a gdy deweloper nie przenosi własności w terminie, kupujący musi najpierw wyznaczyć mu dodatkowe 120 dni. Zachowanie terminów jest kluczowe dla skuteczności odstąpienia.
Co się dzieje z wpłaconymi środkami po odstąpieniu od umowy deweloperskiej?
Po skutecznym odstąpieniu od umowy, deweloper zobowiązany jest do zwrotu wszystkich wpłaconych przez kupującego środków. Umowa traktowana jest bowiem jako nigdy niezawarta, co oznacza, że obie strony mają obowiązek wzajemnego rozliczenia dotychczasowych świadczeń.