Planujesz zakupić nieruchomość albo już to zrobiłeś? Na zakup przeznaczyłeś oszczędności życia a wybierając nieruchomość wydawało Ci się, że najlepszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie nieruchomość deweloperska. Nowy budynek, zbudowany zgodnie z aktualnymi normami technicznymi miał być bezpieczną oazą ale rzeczywistość okazała się inna. Możliwe, że również Ty jesteś zmuszony wejść w spór z deweloperem. W niniejszym artykule wskażemy najczęstsze spory z deweloperami oraz doradzimy jak dochodzić swoich praw.
Kiedy spory z deweloperem dotyczą opóźnienia w oddaniu nieruchomości?
W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się przenieść na nabywcę prawo wynikające z tej umowy w określonym terminie. Dla kupujących jest to fundament zawartego z deweloperem kontraktu. Jeśli deweloper nie czyni tego w terminie masz szereg praw, z których możesz skorzystać. W pierwszej kolejności sprawdź zapisy umowy deweloperskiej w zakresie zastrzeżonej kary umownej za każdy dzień opóźnienia. Jeśli w umowie brak zapisu o karze umownej ustawodawca gwarantuje kupującemu rekompensatę równą odsetkom ustawowym za opóźnienie. Niezależnie od tego możesz dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych jeśli w związku z opóźnieniem dewelopera poniosłeś szkodę np. jesteś zmuszony przez dodatkowy okres wynajmować mieszkanie. Najdalej idącym prawem jest jednak odstąpienie od umowy. Masz do tego prawo po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120 dniowego terminu.
Jakie prawa przysługują, gdy spory z deweloperem dotyczą wad nieruchomości?
Instytucja rękojmi za wady fizycznie oraz prawne nieruchomości to odpowiedzialność dewelopera na podstawie ustawy. Okres ochrony obejmuje 5 lat od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazania kluczy do lokal. Wady powinieneś zgłosić w ciągu roku od ich wykryciu (termin jednak nie upłynie wcześniej niż po 5 latach) a deweloper ma obowiązek ustosunkować się w terminie 14 dni. Może zrodzić się pytanie o jakich wadach mowa, są to chociażby wszelkiego rodzaju zawilgocenia, pleśni, które pojawiają się po czasie od zamieszkania czy nadmiernie pękający ściany. Podstawowym roszczeniem w takiej sytuacji jest żądanie usunięcia ujawnionej wady na koszt dewelopera. Jeśli to roszczenie nie przyniesie rezultatu możesz żądać odpowiedniego obniżenia ceny. W ostateczności jeśli wada jest istotna masz prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Przepisy nie wskazują konkretnych terminów na odstąpienie gdyż każdorazowo będziemy w tym przypadku kierować się terminami ustawowymi na usunięcie konkretnej wady.
Czy spory z deweloperem mogą dotyczyć zawyżonego metrażu mieszkania?
Coraz częściej spory z deweloperem dotyczą również sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których powierzchnia mieszkania została obliczona według normy PN-ISO 9836:1997, a do powierzchni użytkowej wliczono także powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi.
Tym samym metraż Twojego mieszkania został zawyżony o 1, 2 czy 3 m2 a w przy obecnych cenach każdy metr2 jest na wagę złota. Masz prawo dochodzić od dewelopera nadwyżki ceny zapłaconej za nieruchomość. Nadwyżkę wyliczysz mnożąc cenę m2 przez liczbę m2 zajętych pod ściankami działowymi. Deweloper w zakresie tak wyliczonej kwoty pozostaje bezpodstawnie wzbogacony a Ty masz roszczenie o zwrot kwoty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.
Co zrobić, gdy spory z deweloperem nie kończą się polubownie?
Większość sporów z deweloperem warto rozpocząć od skierowania do przedsiębiorcy pisemnego wezwania do spełnienia świadczenia lub usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Jeżeli deweloper odmówi uznania roszczeń albo nie podejmie działań w wyznaczonym terminie, kolejnym krokiem może być skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Na tym etapie szczególnego znaczenia nabiera zgromadzenie odpowiednich dowodów. W zależności od charakteru sprawy mogą to być dokumentacja fotograficzna, korespondencja z deweloperem, dokumenty dotyczące inwestycji czy opinie specjalistów. W części postępowań konieczne może być również przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego.
Dlaczego warto odpowiednio przygotować się do sporu z deweloperem?
Spory z deweloperami dotyczące nieprawidłowości od etapy budowy po wady ujawniające się już na etapie użytkowania nieruchomości obecnie nie należą do rzadkości. W Polsce buduje się dużo a deweloperzy liczą na szybki zarobek nie zawsze dochowując należytej staranności w procesie budowy albo interpretując normy prawne wyłącznie na swoją korzyść. Kupujący często nie zna swoich praw a walka z tak dużym podmiotem jak deweloper wydaje się z góry przegraną. Nic bardziej mylnego, podstawa to znać swoje prawa a kiedy istnieje ryzyko, że przytłoczy Cię gąszcz przepisów warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, która specjalizuje się w sporach z deweloperami.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy mogę dochodzić roszczeń, jeśli deweloper opóźnia oddanie mieszkania?
Tak. W przypadku opóźnienia warto w pierwszej kolejności sprawdzić zapisy umowy deweloperskiej, zwłaszcza dotyczące kar umownych. W określonych sytuacjach nabywca może dochodzić rekompensaty, odszkodowania, a nawet rozważyć odstąpienie od umowy.
Co zrobić, jeśli po odbiorze mieszkania ujawniły się wady lokalu?
Wady należy zgłosić deweloperowi, najlepiej w formie pisemnej i z dokumentacją zdjęciową. Jeżeli deweloper nie usunie nieprawidłowości albo odmówi uznania roszczeń, kupujący może dochodzić swoich praw na podstawie rękojmi, w tym żądać naprawy, obniżenia ceny lub innych przewidzianych prawem działań.