Przełomowy wyrok sądu w Warszawie może wstrząsnąć rynkiem nieruchomości. Sąd orzekł, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania. To ważna decyzja, bo przez lata wielu deweloperów stosowało różne sztuczki, by uzyskać zawyżony metraż mieszkania na papierze. Efekt? Kupujący płacili więcej, choć w rzeczywistości ich mieszkania były mniejsze.
Dziś każdy dodatkowy centymetr kwadratowy potrafi kosztować setki złotych, a w skali całego mieszkania oznacza to nawet kilkanaście tysięcy złotych dodatkowego wydatku. Jak się przed tym bronić? Kluczowe jest dokładne sprawdzenie umowy z deweloperem, o czym przypominamy – także w kontekście spraw frankowych.
Teraz, dzięki temu precedensowemu wyrokowi, wielu nabywców może dochodzić swoich praw w sądzie i odzyskać pieniądze, które niesłusznie zapłacili.
Zawyżony metraż mieszkania — sprawa w sądzie
Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi wydał wyrok, który może zmienić podejście do obliczania powierzchni mieszkań w całej Polsce. Sąd jasno stwierdził, że ścianki działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, ponieważ jest to sprzeczne z obowiązującą normą ISO 9836:2011. Dotychczas wielu deweloperów korzystało z nieprecyzyjnych przepisów i własnych interpretacji, aby sztucznie uzyskać zawyżony metraż mieszkania na papierze. W efekcie nabywcy płacili za dodatkowe metry, które w rzeczywistości nie stanowiły części użytkowej lokalu.
Takie praktyki były powszechne i nie ograniczały się tylko do ścianek działowych. Niektórzy deweloperzy doliczali również balkony, grubość ścian wraz z tynkiem, a nawet powierzchnie, które trudno uznać za przestrzeń użytkową. Wszystko to prowadziło do zawyżenia metrażu mieszkania i, co za tym idzie, wyższej ceny mieszkania.
Dla kupujących to ważna zmiana. Przede wszystkim daje nadzieję na odzyskanie niesłusznie wydanych pieniędzy i skłania do większej czujności podczas podpisywania umów z deweloperami. To także sygnał dla rynku nieruchomości, że podobne przypadki nie będą już ignorowane.
Zawyżony metraż mieszkań: Jak możesz przepłacić nawet 40 tysięcy złotych za nieistniejące metry?
Kupując mieszkanie, płacisz za każdy metr kwadratowy, a ceny nieruchomości są dziś na rekordowym poziomie – często sięgają nawet 10-15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Dlatego każdy dodatkowy metr, którego faktycznie nie ma, to realna strata finansowa dla kupującego. Praktyka doliczania powierzchni pod ściankami działowymi, które według obowiązujących przepisów nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej, prowadziła do zawyżania metrażu mieszkań. W efekcie nabywcy płacili za coś, czego w praktyce nie otrzymywali.
Wyobraźmy sobie, że różnica w powierzchni wynosi 2-3 metry kwadratowe. Przy dzisiejszych cenach oznacza to, że mogłeś przepłacić od 20 do nawet 40 tysięcy złotych. To nie jest drobna kwota, a dla wielu osób kupujących mieszkanie – szczególnie na kredyt – stanowi znaczące obciążenie.
Czy to oznacza falę pozwów?
Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości, ten wyrok może otworzyć drzwi do tysięcy podobnych spraw w Polsce. Wielu klientów nie wiedziało, że powierzchnia ich mieszkania została błędnie obliczona.
Przez lata deweloperzy obliczali powierzchnię mieszkań „po swojemu”, wykorzystując nieprecyzyjne przepisy lub stosując własne interpretacje norm, by uzyskać zawyżony metraż mieszkań.
Teraz sytuacja się zmienia. Przełomowy wyrok sądu pokazuje, że kupujący nie muszą godzić się na nieuczciwe praktyki. Przy obecnych cenach mieszkań, gdzie każdy metr kwadratowy kosztuje krocie, nawet niewielkie różnice w metrażu mogą oznaczać kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych nadpłaty. To wystarczający powód, aby coraz więcej osób zaczęło analizować swoje umowy i – jeśli znajdą nieprawidłowości – podjęło działania prawne.
Jak nie dać się oszukać? Trzy kroki, które warto znać
Jeśli kupujesz mieszkanie lub podejrzewasz, że deweloper mógł zawyżyć jego powierzchnię, oto co możesz zrobić:
Dokładnie sprawdź umowę deweloperską
Podstawą jest analiza zapisów dotyczących sposobu obliczania powierzchni użytkowej mieszkania. Upewnij się, że deweloper stosuje obowiązującą normę ISO 9836:2011. Ta norma jasno określa, że ścianki działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu. Jeśli w umowie pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, na przykład zapisy sugerujące doliczanie ścianek lub innych elementów, to pierwszy sygnał ostrzegawczy.
Poproś o szczegółowy pomiar techniczny
Jeżeli mieszkanie jest już wybudowane, zażądaj od dewelopera dokładnego pomiaru technicznego wszystkich pomieszczeń. Dzięki temu dowiesz się, czy powierzchnia, za którą płacisz, jest zgodna z tą podaną w umowie. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, warto zatrudnić niezależnego eksperta, który przeprowadzi profesjonalną inwentaryzację powierzchni mieszkania. Niezależny pomiar to najlepszy dowód w sytuacji, gdy okaże się, że powierzchnia została zawyżona. Może również stanowić podstawę do dochodzenia zwrotu pieniędzy.
Szczegółowo analizuj dokumentację przy zakupie
Kupując mieszkanie na wczesnym etapie budowy, bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie planów i rysunków technicznych dołączonych do umowy. Zwróć szczególną uwagę na to, które ścianki są konstrukcyjne, a które działowe. Te drugie nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej. Upewnij się też, że dokumentacja jest precyzyjna i zgodna z obowiązującymi normami.
Dzięki tym krokom zyskasz pewność, że powierzchnia twojego mieszkania została obliczona prawidłowo, a Ty nie przepłacasz za coś, czego faktycznie nie ma.
Zawyżony metraż mieszkania — brak jednolitego orzecznictwa
Nie zawsze sądy stają po stronie kupujących, co pokazuje przykład jednej z głośnych spraw z 2023 roku. Wówczas jeden z deweloperów wygrał proces, w którym małżeństwo domagało się zwrotu pieniędzy za powierzchnię pod ściankami działowymi. Sąd uznał, że deweloper miał prawo do własnej interpretacji przepisów, ponieważ starsza norma ISO 9836:1997 nie określała dokładnie, czy ścianki działowe należy wliczać do powierzchni użytkowej. Sprawa ta nie jest jeszcze prawomocna, ale pokazuje, że nie każdy proces kończy się po myśli nabywców.
Problem wynika z przepisów obowiązujących przed 2020 rokiem. Wtedy deweloperzy mogli stosować zarówno starszą normę ISO 9836:1997, jak i nowszą ISO 9836:2011, pod warunkiem że odpowiednie zapisy znalazły się w umowie. To otwierało furtkę do różnych interpretacji i prowadziło do sporów. Dopiero od 2020 roku sprawa stała się jasna: deweloperzy muszą stosować nowszą normę ISO 9836:2011, która wyraźnie wyklucza ścianki działowe z powierzchni użytkowej lokalu.
Warto pamiętać, że stosowanie norm ISO w Polsce jest dobrowolne, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. Dlatego tak ważne jest, by dokładnie czytać umowę z deweloperem i sprawdzać, według jakiej normy została obliczona powierzchnia mieszkania.
Wyrok sądu to ważny krok w stronę uczciwego traktowania kupujących mieszkania. Dzięki niemu możesz mieć większe szanse na odzyskanie pieniędzy, jeśli deweloper źle obliczył powierzchnię twojego lokalu, przez co natrafiłeś na zawyżony metraż mieszkania. To jednak dopiero początek zmian, bo orzecznictwo w tego typu sprawach wciąż nie jest jednolite – w zależności od okoliczności, sądy mogą wydawać różne decyzje. Dlatego warto uważnie śledzić sytuację związaną z rynkiem deweloperskim.
Jeśli natomiast podejrzewasz, że powierzchnia Twojego mieszkania została zawyżona, nie czekaj. Sprawdź umowę, upewnij się, według jakiej normy liczono metraż, i wykonaj dokładny pomiar lokalu. W przypadku nieprawidłowości warto skonsultować się z prawnikiem i rozważyć skierowanie sprawy do sądu.
Masz kredyt frankowy? Nie czekaj! Skorzystaj z BEZPŁATNEJ analizy umowy, a my sprawdzimy, czy możesz starać się o unieważnienie kredytu CHF.